Etendue du droit de propriété

La propriété est limitée dans l'espace : elle est étendue au dessus et au dessous du sol, mais limitée dans sa superficie.

Bornage et clôture

Bornage et clôture permettent de réglementer la vie entre voisins et protègent la propriété en délimitant une zone de propriété.

Bornage

Le bornage permet de séparer matériellement deux fonds. Lorsque la limite n'est pas matérialisée par des bornes, il est possible d'obliger son voisin à effectuer le bornage (Cass. civ., 19 janvier 2011). On voit donc que bien que le bornage se limite à fixer l'étendue d'une propriété, il permet également une action en revendication de propriété.

Le bornage peut être amiable ou judiciaire. Lorsqu'il est amiable, les règles de formes sont limitées ; il peut s'agit d'un plan dressé par un géomètre et signé par les parties. Cependant, lorsque le bornage résulte de la résolution d'un problème lié à la propriété, un certain formalisme doit être respecté (publicité foncière) ; il est en revanche difficile de déterminer s'il s'agit d'un action en revendication ou d'une action possessoire puisque le bornage sous-tend généralement une volonté de faire respecter son droit de propriété. Lorsque le bornage est judiciaire, le tribunal d'instance est compétent ; néanmoins, si le juge considère qu'il s'agit non d'une action en bornage mais d'une action en revendication, le tribunal d'instance s'avère incompétent.

Clôture

La clôture est un mur mitoyen. Même si cela n'est pas une obligation, les frais de construction et d'entretien sont partagés entre voisins.

Clôturer sa propriété est une faculté, et dans certains cas, une obligation. Cela devient obligatoire lorsque la propriété est située dans des villes ou des faubourgs ; il revient au juge de déterminer si la propriété se situe ou non dans ces zones.

Il existe des limites au droit de clore sa propriété ; en effet, la clôture doit préserver les servitudes qui grèvent la propriété, ne doit pas empiéter sur le fond voisin, ou encore doit faire l'objet d'une déclaration préalable.

Propriété du dessus et du dessous

La propriété du sol est infinie, selon l’article 552 du Code civil : « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous » ; cela signifie que la propriété se situe dans un volume compris dans un terrain. Cependant, des limites sont prévues par la loi.

Propriété du dessus

Le propriétaire du sol est également propriétaire des espaces situés au-dessus de ce sol. Si pour des raisons évidentes ce droit n’est pas illimité, le propriétaire peut néanmoins jouir des éléments situés au-dessus de son sol. Il peut ainsi y ériger des plantations ou des constructions. De même, il peut percevoir les fruits qui tomberaient sur sa propriété. Il bénéficie d'une présomption de propriété sur ces constructions et plantations.

Pour protéger sa propriété, il a le droit de déterminer ce qui peut s’étendre ou non sur sa propriété ; il peut ainsi demander à son voisin de couper une branche d’arbre qui empiéterait sur sa propriété. De même, un empiétement, même minime, peut entraîner la démolition du bien.

On peut rappeler qu'il peut exister une dissociation entre la propriété du sol et celle du dessus ; le propriétaire du sol peut être différent du propriétaire du dessus. Aussi, le propriétaire du sol peut conclure un contrat de bail portant sur la propriété du dessus avec un locataire afin d’exploiter la valeur de sa propriété.

Le droit de propriété du dessus peut être soumis à des obligations légales : aménagement des lignes électriques, interdiction de construire au-delà d'une certaine hauteur, etc.

Propriété du dessous

L’article 552 du Code civil prévoit que le propriétaire du dessus est également propriétaire du dessous. Tout comme pour la propriété du dessus, ce droit n’est pas infini. Néanmoins, ce droit est important puisque le propriétaire peut effectuer toutes les fouilles et recherches qu’il souhaite dans les profondeurs de son terrain et en conserver les produits ainsi fournis. De même, il peut s’opposer à l’intrusion d’un tiers ou décider de détruire les éléments qui s’immiscent dans ses sous-sols.

Tout comme pour la propriété du dessus, celle du dessous peut être détachée de la propriété du sol.