Le régime des baux commerciaux a fait l'objet de plusieurs
textes. La loi du 17 mars 1909, puis la loi du 30 juin 1926
permettaient déjà de définir le statut du bail commerciale. Mais
c'est réellement avec le décret du 30 septembre 1953 que le
commerçant a obtenu un statut très protecteur. Le texte est
désormais codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de
commerce.
Conditions
- Le statut des baux commerciaux s'applique seulement aux
commerçants immatriculés au RCS
Seuls les commerçants de nationalité française peuvent en
bénéficier, à l'exception de quelques étrangers : ressortissants de
l'UE, des parents d'enfants de nationalité française, etc.
Néanmoins, certaines personnes non commerçantes peuvent
bénéficier du statut : propriétaire du fonds, établissement public
à caractère industriel ou commercial, établissement d'enseignement,
etc. Aussi, les commerçants qui bénéficient du régime micro-social
(depuis la loi LME de 2008), peuvent bénéficier du statut des baux
commerciaux malgré leur dispense d'immatriculation au RCS.
- Le bailleur doit être capable et recueillir l'accord des
individus éventuellement concernés
Le propriétaire mineur ou majeur en tutelle ou curatelle devra
obtenir l'accord de son représentant légal. Lorsqu'il est marié, le
bailleur doit avoir l'accord de son conjoint ; de la même façon, si
l'immeuble est en indivision, le bailleur devra recueillir l'accord
de tous les coindivisaires.
- Le statut des baux commerciaux s'applique aux immeubles ou
locaux dans lequel le fonds est exploité
Il doit s'agir d'immeubles bâtis, à l'exception des terrains nus
lorsque leur privation compromettrait l'exploitation du fonds et
s'il appartient au propriétaire ; de même, lorsque des terrains nus
comportent des installations à usage commercial, industriel ou
artisanal, ils peuvent bénéficier du statut.
Les locaux bénéficient du statut s'ils sont indispensables à
l'activité ; ils ne doivent pas être mobiles ou non délimités par
des murs.
- Le fonds de commerce doit être exploité
La cessation d'activité entraîne la fin du bail commercial ; en
cas d'impossibilité d'exploitation, l'activité peut être confiée à
un locataire en location-gérance.
Durée du bail
Le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans, qui peut
être renouvelée (décret du 30 septembre 1953 codifié aux art. L.
145-1 et s.). Le locataire peut mettre un terme au bail à
l'expiration d'une période triennale.
Néanmoins, il est possible de conclure un bail plus court :
- les parties peuvent conclure un bail d'une durée "au plus égale
à deux ans"
- lorsqu'il s'agit de locations saisonnières
- la jurisprudence admet que la durée du bail soit comprise entre
deux et neuf ans si une cause objective de précarité le justifie
(cause externe ou interne aux parties)
Le bail peut également être plus long : ainsi par exemple des
baux emphytéotiques (jusqu'à 99 ans).
Exécution du bail commercial
Droits du locataire
Le locataire peut être contraint par le bail à ne pas changer la
destination de l'immeuble ou du local. Pourtant, la loi l'autorise
à changer d'activité par "déspécialisation" afin de s'adapter aux
évolution du marché ; il peut donc changer totalement d'activité
(spécialisation renforcée ou plénière) ou seulement ajouter de
nouvelles activités (déspécialisation simple ou partielle).
Le locataire dispose d'une droit à résiliation triennale ;
néanmoins, cela peut être interdit par le bail, ou inclure le
versement d'une indemnité. Il peut également résilier le bail en
cas d'inexécution contractuelle du bailleur.
Le locataire peut céder son bail sans besoin de l'accord du
bailleur, ce, quelques soient les clauses insérées dans le bail
commercial. En revanche, il ne peut sous-louer l'immeuble dans
lequel le fonds est exploité, sauf s'il obtient l'accord du
propriétaire (si le montant de la sous-location est supérieur, le
propriétaire peut alors demander un supplément de loyer).
Obligations du locataire
Le locataire doit effectivement exploiter le fonds de
commerce.
Il doit également payer le loyer et le pas-de-porte en guise de
compensation pour le bailleur (versement d'une somme déterminée
lors de l'entrée dans les lieux) ; en pratique, le pas-de-porte
tend à être abandonné, au profit de loyer plus élevés. Le loyer est
fixé librement, mais la révision du loyer est encadrée par la loi :
elle a lieu tous les trois ans et doit correspondre à la valeur
locative (prix habituellement pratiqués dans le quartier,
destination des lieux, obligations des parties, les facteurs locaux
de commercialité, caractéristiques du local, etc.). La loi LME de
2008 autorise l'indexation sur l'indice des loyers commerciaux.
Néanmoins, le loyer peut être largement revu à la hausse grâce à la
clause-recette (qui prend en compte l'évolution du chiffre
d'affaire), ou à la clause d'échelle mobile.
Obligations du bailleur
Le bailleur doit laisser la jouissance du local, assurer
l'entretien
Renouvellement du bail commercial
A la fin du bail, le locataire peut demander son renouvellement
si :
- le fonds de commerce est exploité (les éléments constitutifs du
fonds doivent exister)
- l'immeuble est disponible pour poursuivre l'exploitation (il ne
pas pas être démoli comme étant en état d'insalubrité)
- le locataire doit avoir eu un comportement non fautif
Lorsque le locataire a sous-loué l'immeuble, il perd son droit
au renouvellement (sauf sous-location partielle).
Le propriétaire peut refuser le renouvellement sur la partie
concernant les locaux d'habitation pour les habiter lui-même ou
pour sa famille (sauf s'il dispose d'une habitation normale).
Lorsque bailleur et locataire ne se sont pas accordés sur le
renouvellement, une procédure pourra être engagée au tribunal de
grande instance. Cela conduira à la fixation d'un nouveau loyer ou
au versement d'une indemnité d'éviction (dont le montant est
fonction des préjudices subis par le locataire en raison du non
renouvellement).
