Plusieurs personnes disposent alors de droits de même nature sur
un bien. Il peut s'agir du droit de propriété ou du droit
d'usufruit. L'indivision en usufruit peut concerner plusieurs
usufruitiers, ou en nue-propriété, dans laquelle il peut y avoir
plusieurs nu-propriétaires.
Ainsi, lorsque l'indivision porte sur la propriété, on parle de
copropriété, qui s'exerce sur des biens meubles comme sur des biens
immeubles.
Indivision ordinaire
L'indivision ordinaire, ou copropriété ordinaire, naît du décès
d'un propriétaire, qui laisse plusieurs héritiers qui deviennent
copropriétaires indivis des biens du défunt. L'indivision ordinaire
peut également naître du souhait de plusieurs personnes d'acheter
ensemble le même bien (ex: deux individus achetant une maison
ensemble).
L'indivision peut concerner des biens meubles comme des biens
immeubles. Elle peut être maintenue tant que les coindivisaires le
souhaitent ; mais si l'un deux souhaitent le partage, celui-ci est
provoqué et chacun aura droit à sa quote-part.
La gestion de l'indivision
Les actes sur les biens indivis doivent être pris grâce à une
consentement unanime : tous les indivisaires doivent donner leur
consentement pour accomplir les actes relatifs au bien (règle de
l'unanimité). Cependant, lorsqu'il s'agit d'actes
conservatoires,toutes les mesures nécessaires à la conservation des
biens (ex: réparation) peuvent être prises par l'un des
indivisaires seul. Lorsqu'il s'agit d'actes d'administration (ex:
conclusion contrat d'entretien du jardin, conclusion d'un bail
d'habitation), le consentement de tous les indivisaires n'est plus
requis depuis la loi du 23 juin 2006 ; seule la majorité des 2/3
des droits indivis suffit (non les 2/3 des indivisaires).
S'agissant des actes de disposition (ex: vente des biens, contrats
de bail), ceux-ci requièrent l'unanimité (le refus de l'un des
indivisaire suffit à bloquer la décision), sauf pour les vente des
meuble indivis lorsque le but est de payer des dettes et les
charges de l'indivision (la majorité des 2/3 suffit).
Dans certains cas, l'indivision peut être
menacée. Ainsi, dans le cadre des décisions prises à l'unanimité,
lorsque le processus de décision est bloqué par le refus d'un
indivisaire, l'un des autres indivisaires peut être autorisé par la
justice à passer seul un acte si le refus met en péril l'intérêt
commun (art. 815-5 c. civ.). De la même façon, lorsque l'un des
indivisaires est hors d'état de manifester sa volonté, un autre
pourra être habilité par la justice pour le représenter.
Il est possible de donner mandat tacite à l'un des indivisaires
ou à un tiers qui prendra en charge la gestion des biens indivis
(actes d'administration, pas actes de disposition). Le gestionnaire
bénéficie d'une rémunération de pour cette activité et se trouve
redevable des produits nets de sa gestion.
Le droit de chacun dans l'indivision
Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis s'il en
respecte la destination et le droit des autres (art. 815-9 c.
civ.). Et si l'un d'eux provoque une détérioration, il doit
indemniser les autres. A l'inverse, s'il améliore le bien, il a
droit à une indemnité. Aussi, les éventuels fruits de l'indivision
(ex: location de vacances) reviennent à tous les indivisaires qui
se les répartissent après déduction des dépenses de
l'indivision.
Fin de l'indivision
L'indivision peut prendre fin à tout moment. Il s'agit en effet
d'une situation temporaire et nul ne peut être contraint à demeurer
dans l'indivision (art 815 c. civ.)
Ainsi, le partage peut toujours être provoqué par chacun des
indivisaires, quels que soient leur part. Les coindivisaires
mettent alors fin à l'indivision en donnant à chacun une part
privative des biens.
Le partage peut être effectué à l'amiable en cas d'entente, sous
forme de convention, ou en justice en cas de désaccord. Lorsque le
bien n'est pas divisible, le tribunal ordonne la licitation, la
vente aux enchères aux fins de partage du bien.
Il existe des exceptions à la possibilité de
provoquer le partage à tout moment. Ainsi, le sursis judiciaire au
partage est décidé par la justice qui estimerait que le partage
immédiat aurait pour effet de porter atteinte à la valeur des biens
indivis, estimant qu'il est préférable d'attendre un peu (art. 820
c. civ.). Aussi, la conclusion d'une convention d'indivision ne
permet pas de provoquer le partage avant le terme de la convention
(art. 1873-1 c. civ.)
Indivision en copropriété forcée
On parle de copropriété forcée lorsque le partage est
impossible. L'indivision ne pourra donc pas cesser et deviendra
perpétuelle. Il existe plusieurs cas d'indivision : mitoyenneté,
copropriété des immeubles bâtis, etc.
Copropriété des immeubles bâtis
La loi du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des
immeubles bâtis. Il s'agit des immeubles bâtis dont la propriété
est répartie entre plusieurs personnes qui disposent d'une partie
privative ainsi que d'une quote-part sur les parties communes.
Chaque copropriétaire dispose ainsi d'un lot de copropriété qui
comprend une partie réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire
qui bénéficie d'une plénitude du droit de propriété, sans porter
atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination
de l'immeuble.
Le règlement de copropriété définit la
destination de l'immeuble comme des parties privatives. Ainsi, si
un lot est seulement destiné à l'habitation, il ne pourra être
utilisé à des fins commerciales.
Les parties communes sont quant à elles affectées à l'usage de
tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Elles sont
définies par le règlement de copropriété ou le cas échéant par la
loi : local à poubelles, voies d'accès, murs porteurs du bâtiment,
ascenseur, etc. Les copropriétaires doivent participer aux charges
relatives à la conservation et l'entretien des parties communes.
Ainsi, les parties communes relèvent d'une propriété indivise,
attribuée à tous les copropriétaires, et non susceptible de
partage. Les parties communes ne peuvent en effet faire l'objet
d'un partage et les copropriétaires sont tenus de rester dans
l'indivision. Cela explique que l'on parle d'indivision forcée.
Les copropriétaires participent aux charges
communes en fonction de leur quote-part, selon la règle supplétive
(chacun dispose d'une part qui est fonction de la superficie de sa
partie privative). Ils participent également en fonction de
l'utilité qu'ils en retirent ; s'ils sont propriétaires de
l'appartement du rez-de-chaussée, ils ne paieront pas les frais
afférents à l'ascenseur.
La loi de 1965 impose aux copropriétaires l'établissement d'un
règlement conventionnel de copropriété, établis par les premiers
propriétaires et modifiable par un accord unanime des
copropriétaires. Ce règlement détermine la destination de
l'immeuble, des parties communes et privatives (ex: habitation ou
commercial). Il fixe également les conditions d'utilisation des
parties communes et des parties privatives (ex: pas de bruit après
22 heures). Il détermine aussi la quote-part de chaque lot dans les
charges.
Les copropriétaires doivent également constituer un syndicat,
qui bénéficie de la personnalité civile. Le but du syndicat est de
pourvoir à l'administration des parties communes et à la
conservation de l'immeuble ; grâce à sa personnalité juridique, le
syndicat est par exemple celui qui va passer les contrats relatifs
aux travaux d'entretien. Les décisions du syndicat sont prises par
l'assemblée générale des copropriétaires, qui doit se réunir au
moins chaque année dans les 6 mois de la clôture de l'exercice
comptable précédent. Elle devra alors approuver les comptes et
voter un budget prévisionnel pour l'année à venir. L'exécution des
décision du syndicat reviendront à un syndic, qui est souvent un
professionnel rémunéré. Le syndic aura pour mission de veiller à
l'exécution des contrats, d'ordonner certains travaux, etc.
Cependant, le syndic n'est qu'un mandataire, un exécutant, les
copropriétaires étant les seuls décideurs.
La mitoyenneté des clôtures
Lorsque deux bâtiments, deux terrains appartenant à des
propriétaires différents ont des limites de propriété commune, on
parle de mitoyenneté. Il existe donc des murs mitoyens, des haies
mitoyennes ou encore des fossés mitoyens.
Ainsi, une clôture peut être privative ou mitoyenne, si elle a
été édifié aux frais des deux propriétaires ou si celui qui l'avait
édifié en a cédé la copropriété à l'autre.
Naissance de la mitoyenneté
La mitoyenneté naît d'une convention entre voisins qui décident
d'ériger une clôture ou une haie entre leurs terrains ou de
transféré à l'un ou l'autre la copropriété de la clôture ou du mur
qui était privatif, ce, moyennant un prix ou par le biais d'une
donation. La mitoyenneté peut également naître d'une volonté
unilatérale : le voisin non propriétaire peut acquérir par sa seule
volonté la mitoyenneté du mur si celui-ci se trouve à la limite de
leurs deux fonds et s'il rembourse la valeur de la moitié de la
dépense que nécessiterait la construction s'il avait lieu au jour
de l'acquisition. Une fois la mitoyenneté acquise, le voisin pourra
ériger des constructions contre le mur ou faire pousser des
plantations contre le mur.
Dans une décision du 12 novembre 2010, le
Conseil constitutionnel n'a pas jugé l'article 661 du Code civil
contraire au droit fondamental du propriétaire du mur, qui se
trouve lésé dans sa propriété lorsque son voisin lui réclame la
mitoyenneté de son mur.
A l'inverse, celui qui a construit un mur peut imposer à son
voisin la mitoyenneté lorsque celui-ci a déjà utilisé le mur comme
un support. Le voisin devra alors rembourser la moitié de la
dépense. La mitoyenneté peut également s'acquérir par la
prescription, et donc un usage prolongé d'au moins 30 ans (ex:
construction adossée au mur du voisin).
Conséquences de la mitoyenneté
La mitoyenneté est une copropriété forcée et perpétuelle. Ainsi,
les copropriétaires ne peuvent pas en demander le partage. De plus,
ils ne peuvent pas céder leur quote-part de la clôture mitoyenne
sans le fonds, sauf si l'un d'eux cède sa quote-part à l'autre
indivisaire.
Preuve de la mitoyenneté
La preuve de la mitoyenneté résulte d'un titre comme un acte de
vente.
Lorsqu'il n'existe aucune preuve de la mitoyenneté, le
législateur pose une présomption de mitoyenneté (art. 653 pour les
murs, art. 666 pour les autres clôtures) si la clôture se trouve à
la limite séparative de deux fonds. Pour renverser la présomption,
il conviendra d'apporter la preuve contraire : titre de propriété,
marque de non mitoyenneté (ex : lorsque le mur est droit d'un côté
et incliné de l'autre), possession exclusive pendant 30 ans.